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疫情防控期间,门店是否有权请求出租人免除或者减少租金?

发布日期:2020-02-22 浏览量:2580次

根据《2019年中国餐饮业年度报告》,原材料、房租支出和人力成本是占餐饮企业收入比例最高的三项成本,占比分别达到41.3%、10.2%和22.4%。自新冠肺炎疫情爆发以来,多地陆续出台相关政策对公众聚集场所(如影院、饭店、娱乐场所等)的营业进行调整或限制,以减少人员聚集,阻止疫情蔓延。餐饮企业作为直接面向公众经营的场所,其受到疫情的影响更为直接、明显,部分餐饮企业被迫强制停止营业,即便是没有被强制直接停业,也多因疫情下居民避免外出、客流量减少而遭受了较大损失。

在此情形下,诸多负有社会责任感的房地产运营商陆续自发公布对租户的减免政策,各地政府也出台了相应的文件鼓励支持出租人对因受疫情影响的企业减免租金。在疫情防控期间,如出租人不减免租金,那么餐饮企业是否有权要求出租人减免租金呢?



1、因受疫情影响,被政府及有关部门要求餐饮企业关闭或暂停营业的,导致餐饮企业无法正常经营的,那么餐饮企业可主张此次疫情属于不可抗力,要求适用不可抗力的法定免责制度,请求免除疫情防控期间的租金。


根据《合同法》第117条规定,不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本次新冠疫情期间,部分地方政府下发通知要求暂停开放餐饮场所。


对于餐饮企业而言,由于政府采取的控制措施,致使租赁合同在一定期间内不能履行,此时新冠疫情应当构成商业租赁中的不可抗力。


2、若疫情导致餐饮企业占有、使用租赁物带来的收益权能效益严重下降,合同继续履行会对承租人明显不公平,那么餐饮企业可主张此次疫情构成情势变更,诉请法院根据公平原则酌情减免疫情期间的租金。


根据《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》关于“情势变更”的规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。


对于本次疫情中未被强令停业的大部分店铺,虽然租赁合同还未达到根本不能履行的程度,但受到客流量减少的影响,继续履行原租赁合同的租金条款明显对承租人不公平,或者承租人由于疫情收入锐减、不能实现经营目的。


因此,店铺虽未被责令或要求停业,但受疫情影响店铺经营收入锐减的情形,承租人有可能援引情势变更原则请求适用公平原则适当减少疫情期间的租金。


3、受疫情影响,店铺被出租人要求关闭、暂停营业或缩短正常营业时间,导致无法餐厅正常营业,餐饮企业可主张因出租人原因导致承租人无法正常使用承租物业从而要求减免停业期间租金,甚至主张赔偿停业期间的损失。


自疫情发生以来,一些商场、购物中心虽未被政府部门命令要求停业,但也纷纷缩短营业时间、甚至主动停止营业,以减少人员聚集、避免疫情扩散。在此种情形下,由于缩短营业时间、停止营业是出租人作出的决策,而非受到不可抗力影响导致出租人不能履行合同,餐饮企业也可因此而主张出租人未按合同约定向承租人提供承租店铺用于正常经营,进而要求减免停业期间租金,甚至主张赔偿停业期间的损失。

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